Земельний аудит як частина комплексного плану просторового розвитку громади

Головною метою реформи децентралізації є передача від органів виконавчої влади органам місцевого самоврядування значної частини повноважень, ресурсів і відповідальності. Концепція полягає в об’єднанні сіл у великі громади, щоби передати таким утворенням широку фінансову та управлінську автономію. 12 червня 2020 Кабінет Міністрів України прийняв розпорядження щодо визначення адміністративних центрів та затвердження територій громад областей. У результаті в країні створені територіальні громади, які є ефективною, зрозумілою і зручною для мешканців системою управління.

Проте новостворені громади не стануть заможними автоматично. Так, там з’явилося більше повноважень і грошей, але це ще не означає розвиток, оскільки отримані кошти й ресурси потрібно використовувати ефективно. Також у комунальну власність територіальним громадам передані в розпорядження великі масиви земель сільськогосподарського призначення і від того, наскільки якісно буде проведено аудит земельного банку, залежить подальше наповнення бюджету і планування сталого розвитку.

Однією з проблем, з якою стикаються землевпорядники під час інвентаризації угідь, є розрізненість програм і відсутність оперативного доступу до потрібних відомостей. Мапу земель громади, у кращому випадку, вони відкривають на спеціалізованому сайті, хоча найчастіше вона висить на стіні в паперовому вигляді, перелік кадастрових ділянок і всі необхідні по них дані зберігаються в Excel-файлі, Публічна кадастрова карта України і сторінка Державного земельного кадастру відкриті у вікнах браузера та в підсумку немає остаточного рішення, як звести всі дані воєдино.

Агропідприємства вже давно прийшли до діджиталізації своїх господарств, хоча не всі знають, що так само перейти на «цифру» можуть і об’єднані територіальні громади (ОТГ). Щоби це зробити, насамперед, потрібно створити електронну мапу земельного банку громади з позначенням кадастрових ділянок, прив’язаних до сільрад і тих, що лежать за межами населених пунктів. Раніше ділянками за межами населених пунктів розпоряджався Держгеокадастр, однак не всі з них були проінвентаризовані та враховані. У результаті подальша робота з їхньої систематизації повністю переходить до громад і в цьому випадку багато залежить від обсягу вихідних даних. Щоб оцінити наповненість земельного банку, сервіс Кадастр UA може отримати інформацію по геозоні через пошук кадастрових ділянок у територіальних межах ОТГ, знайде потрібні дані за кодом КОАТУУ або завантажить уже наявні відомості з Excel-файлів.

За допомогою електронної мапи земельного банку громади легко виявити неточності та помилки кадастрового обліку на отриманих у розпорядження угіддях. І якщо помилки геометрії контурів ділянок можна виправити за зверненням до кадастрового реєстратора через різні канали зв’язку, то складнішим стає вирішення питання по землях, які відсутні на ПККУ, а значить і в національній кадастровій системі. Найчастіше це відбувається через наявність у власників земель державних актів на право власності старого зразка, що унеможливлює відображення інформації в автоматичному режимі. У цьому випадку зміни в ДЗК вносяться на підставі розробленої технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок у натурі, матеріалів інвентаризації земель, документації з оцінки земель або за рішенням суду. Часто за оплату розроблення технічної документації беруться зацікавлені орендарі, які хочуть легалізувати самозахоплення або необґрунтоване використання землі. Але в цьому є і своя вигода для територіальних громад, оскільки після передачі земель із тіньового обробітку в законне користування вони одержать орендну плату й податкові надходження.

Оцифрування земельного банку ОТГ за допомогою Кадастр UA — це не тільки електронна мапа громади з контурами кадастрових ділянок і візуалізацією даних із ПККУ. Це систематизована інформація в цифровому вигляді, яка зберігається в одному сервісі. Крім атрибутивних даних за будь-якою кадастровою ділянкою ми надаємо доступ до інформації з державних реєстрів. Реєстр Державного земельного кадастру допомагає посилити контроль за використанням та обігом земель, а Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відповідно до Закону України, є єдиною державною інформаційною системою, що забезпечує обробку, зберігання й надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження, а також про об’єкти та суб’єктів цих прав. У ДРРП є дані не тільки про орендарів та орендодавців, але і про терміни закінчення укладених договорів оренди, а також їхні типи. Така інформація буде важлива для голів територіальних громад із багатьох причин. Відомості про зареєстровані права власності та користування дають змогу уникнути конфліктних ситуацій під час звернення орендодавців із приводу неотримання орендної плати або обробки їхніх земель за простроченими договорами оренди. Своєчасний контакт із землевласником про продовження терміну договору посприяє надходженням адміністративних зборів за реєстрацію майнових прав, а згодом і податковим відрахуванням до місцевого бюджету. Спілкування ж на основі перевірених даних із землекористувачами дасть певні важелі впливу на них і залучить до інвентаризації оброблюваних земель. Це дозволить продавати права оренди на земельних аукціонах, а орендарі вийдуть «з тіні» в правову площину законного землекористування.

В обох випадках якісний аудит земельного банку територіальної громади приведе до наповнення місцевого бюджету й дасть змогу побачити як проблеми, так і потенційні можливості для подальшого розвитку. Відомості в системі можна доповнювати й оновлювати, а приємним бонусом у роботі буде можливість інтеграції та обміну даними між сільськогосподарським підприємством і ОТГ. Сервіси Кадастр UA і Soft.Farm дають хорошу синергію для повноти і правильності ведення кадастрового обліку, а також допомагають проводити результативне планування наявної земельно-ресурсної бази.